Trái phiếu bất động sản thuộc diện cảnh báo rủi ro vì đang trả lãi suất cao và nhiều DN năng lực tài chính trong diện cảnh báo.
Doanh nghiệp bất động sản qua mặt ngân hàng
Với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn, khi không thể vay thêm vốn từ ngân hàng thì còn có thể phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn, ngược lại nhóm doanh nghiệp chưa niêm yết chỉ còn cách phát hành trái phiếu. Vì vậy, FiinGroup mới đây đã cảnh báo rằng, trong chín tháng năm nay, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết.
Ngày 5/11 vừa qua, lần đầu tiên Công ty Cổ phần Crystal Bay phát hành thành công 4,5 triệu trái phiếu mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, thu về 450 tỷ đồng.
Lô trái phiếu có kỳ hạn ba năm từ 5/11/2021 đến 5/11/2024 với lãi suất cố định 9,5%/năm. Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu vừa phát hành là 78,2 triệu cổ phần của Crystal Bay. Liên quan đến lô trái phiếu nói trên, tổ chức tư vấn phát hành, đăng ký và lưu ký là Công ty CP Chứng khoán VnDirect.
Công ty này được thành lập vào tháng 7/2016 với vốn điều lệ 250 tỷ đồng với 3 cổ đông lớn là Nguyễn Đức Chi, Nguyễn Đức Tấn, Nguyễn Thị Duyên. Tại lần đăng ký thay đổi mới nhất 17/6, doanh nghiệp đã tăng vốn điều lệ lên 1.150 tỷ đồng, tương ứng 115 triệu cổ phần. Như vậy, trong đợt phát hành trái phiếu này, doanh nghiệp đã thế chấp 68% vốn điều lệ.
Một doanh nghiệp chưa niêm yết khác cũng đang khiến thị trường chú ý là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt với khoản huy động lên đến 1.900 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất cố định 11,5%/năm. Mục đích phát hành là góp vốn hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh dự án đầu tư 2 tòa văn phòng tại đường Đại Cồ Việt (Hai Bà Trưng, Hà Nội). Tài sản đảm bảo là quyền phát sinh từ hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh quyền sở hữu 200 tỷ đồng vốn điều lệ, tương đương 12,5% vốn góp tại Công ty Ngôi sao Việt.
Theo báo cáo từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn duy trì sức tăng trưởng nóng khi giá trị phát hành 10 tháng đầu năm nay đã lên tới 438.000 tỷ đồng, vượt mức của cả năm 2020 là 403.500 tỷ đồng. Trong đó có 705 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị 422.450 tỷ đồng; 18 đợt phát hành ra công chúng giá trị 15.550 tỷ đồng. Ngoài ra còn có bốn đợt phát hành ra thị trường quốc tế tổng giá trị 1,425 tỷ đô la Mỹ,
Đáng lưu ý là với giá trị phát hành lên đến 16.575 tỷ đồng tính riêng trong tháng 10 vừa qua, nhóm bất động sản đã vượt qua ngân hàng để vươn lên vị trí dẫn đầu, với con số phát hành lũy kế 10 tháng là 163.900 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng vượt trội 37,4% so với mức 34% của nhóm ngân hàng.
Cảnh báo nhiều nhưng vẫn không giảm
Liên tiếp từ tháng 4/2021 đến tháng 10/2021, Bộ Tài chính phát đi nhiều cảnh báo về rủi ro trái phiếu bất động sản. Mới đây, trong tháng 10, Bộ Tài chính đã chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước triển khai 4 đoàn kiểm tra tại 10 công ty chứng khoán về tình hình cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp. Bộ Xây dựng cũng chỉ đạo tiến hành kiểm tra một số doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu lớn, phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo và tình hình tài chính yếu.
Không chỉ Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cũng nhiều lần cảnh báo về trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong các báo cáo quý về thị trường bất động sản.
Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, ngoài việc cảnh báo rủi ro với nhà đầu tư, Bộ Xây dựng còn đề nghị các bộ, ngành liên quan như Bộ Tài chính theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu DN lĩnh vực BĐS, nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường luôn phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản hiện trong cảnh “vàng thau lẫn lộn” giữa các DN niêm yết trên thị trường chứng khoán và DN chưa niêm yết. Bản thân DN chưa niêm yết buộc phải huy động vốn bằng trái phiếu.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng nhiều lần cảnh báo việc DN Bất động sản phát hành trái phiếu ồ ạt trong 2 năm gần đây với lãi suất cao. Tuy nhiên, sau những lời cảnh báo, các DN lại gia tăng phát hành đặc biệt là những DN địa ốc chưa niêm yết.
Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bất động sản là ngành phát hành trái phiếu huy động lượng vốn lớn nhất trong số các ngành có doanh nghiệp phát hành trái phiếu DN. Các DN Bất động sản phát hành trái phiếu thu về lượng vốn nhiều nhất là Công ty CP Osaka Garden (6.800 tỷ đồng)... Hiện, lãi suất trái phiếu DN Bất động sản ở mức khá cao so với lãi suất tiền gửi trong khoảng 7,4% - 13%/năm.
Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, có hơn 27,5% giá trị trái phiếu phát hành trong 10 tháng qua của nhóm bất động sản là không có tài sản bảo đảm – tức vay tín chấp, hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu – một tài sản đầy rủi ro và rất nhạy cảm vì tính trồi sụt thất thường. Không ít doanh nghiệp hiện nay khi thế chấp cổ phiếu làm tài sản bảo đảm cho việc phát hành trái phiếu, nhằm để giữ vững giá trị tài sản bảo đảm tạo sự an tâm cho các tổ chức bảo lãnh, nhà đầu tư, cũng như để không phải bổ sung thêm tài sản, các doanh nghiệp này thậm chí luôn duy trì một nhóm tự doanh mua bán cổ phiếu của chính công ty để giữ giá cổ phiếu khi cần thiết.
Ngay cả đối với phần lớn trái phiếu có tài sản bảo đảm là bất động sản hay dự án hình thành trong tương lai, rủi ro giá trị tài sản bảo đảm suy giảm cũng có thể xảy ra, một khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng hoặc các dự án bị trì trệ, không thể hoàn thành.
Với giá trị nhà đất tại đã rời xa giá trị thực, cung cầu mất cân bằng, chính sách đánh thuế bất động sản trong tương lai cũng như những chính sách kiểm soát mới để ngăn chặn đầu cơ và bong bóng tài sản, thị trường bất động sản đang đứng trước không ít thách thức. Đó là chưa nói đến trong một nền kinh tế mà nhóm bất động sản như những cỗ máy khát vốn mà bao nhiêu vốn cũng có thể hấp thụ hết, rõ ràng sẽ khiến dòng vốn dành cho các ngành nghề khác bị teo tóp. Mức độ tập trung vốn như vậy khó có thể bảo đảm sự tăng trưởng bền vững.
